Les leviers opérationnels à identifier
- les enjeux et les freins : coût de l’immobilier loué ou détenu en propre, dispersion de la gestion de l’immobilier et des moyens généraux dans l’entreprise.
- appréhender le coût d’occupation des locaux au-delà du seul coût direct (location, financement, amortissement) : quelques données sur le coût complet de l’immobilier d’entreprise.
- améliorer l’EBIT par une gestion pro-active des charges immobilières : renégociation des baux existants, des loyers et des charges locatives, optimisation de l’utilisation des locaux, déménagement, regroupement de sites.
L’examen du bail : les éléments clés à impact économique immédiat
- les conditions d’un flux de loyers sécurisé : la durée du bail, le délai de préavis et les garanties accessoires.
- la fixation et l’évolution contractuelle du loyer.
- le loyer net de charges d’exploitation et de charges d’entretien et de réparation.
- les conditions de restitution
Externalisation ou intégration de l’immobilier ?
- les motivations : préférence pour la flexibilité, désendettement, obtention de liquidité, stratégie patrimoniale, fiscalité…
- les processus et les acteurs.
- les avantages comparatifs des deux conceptions.
- faut-il une structure dédiée ?
- lease-back et cession-bail
Aspects comptables et financiers
- impact des normes comptables (normes françaises, doctrine CNCC et normes IFRS) sur les opérations d’externalisation des actifs financiers,
- comment construire le modèle financier du projet d’externalisation et/ou d’optimisation des coûts immobiliers ?
- l’évaluation en juste valeur des contrats de location et des actifs immobiliers